三十年河东，三十年河西。 以前是深圳人去香港旅游、买奶粉、买日用品等，现在是香港人来深圳消费、看房、买房。 根据深圳中原发布的《2026年上半年深圳楼市用户画像》显示，香港置业者在深圳楼市的整体购房占比是4.8%，比去年同期上升了1.4个百分点。 成为深圳楼市中不容忽视的新增力量。 例如卓越在福田口岸片区的一新房项目，折后均价约10万/㎡，231套住宅目前已售出约78％，其中港人买家占比达三成，户型面积92至173平方米。 前海桂湾一楼盘，据市场消息称，讲港式粤语的买家和讲普通话的差不多各占一半。 深圳湾，作为香港买家比较集中的豪宅片区之一，不少小区都能看到跨境家庭的影子。 最上游的，有像深圳湾一号320到529㎡大平层、恒二228平等顶豪，起步价5000-6000万；预算总价2000-3000万的，也有像三湘海尚、鸿威海怡湾等改善房源。 据了解，买深圳湾的香港人主要有两类。 一类是香港金融界精英。 目前深圳湾二手顶豪均价25万/㎡，部分新房顶复卖到近40万/平，但香港山顶、浅水湾豪宅动辄50-80万港币/平(人民币约42-68万元/平)。 深圳湾一号里，住着不少香港金融圈大佬。同样几千万预算，在香港只能买楼龄比较老的海景豪宅，在深圳湾却能拿下面积更大、楼龄更新的大平层。 另一类是跨境生活的高净值家庭。 很多香港家庭买深圳湾的房子，是为了孩子教育。小区到深圳湾口岸只要10分钟左右，送孩子去香港上学，自己住深圳大房子，两头兼顾。 再加上南山区十五五规划，深圳湾CBD和前海中心作为两大市级功能中心，共同承担城市综合性服务职能，是驱动深圳未来发展的两大引擎，产业和高净值人群还在持续涌入。香港买家看中的不只是房子本身，更是整个片区的长期价值。 在福田和前海买房的港人，想法也差不多，不光是因为两地的价格差，还在于生活配套的升级。 香港西九龙到福田站最快14分钟；前海深港青年梦工场、港校在深团队、AI和科创企业聚集。 医疗方面，前海5家三级医院全部获批“港澳药械通”，港人在深圳就能用上香港的药品和器械。 很多香港年轻人不是单纯买房，是双城生活彻底打通。 改善和豪宅之外，另一批港人走刚需。 贝壳上半年数据显示，香港人买深圳二手房，罗湖区占53.5%；总价200万以内房源占了50.8%，90㎡以内是主流。 很多香港上班族买深圳小两房自住，周末返港；也有长者买来养老，子女在深工作。 这条线和豪宅线不冲突： 豪宅偏向的，是资产配置、汇率对冲、改善自住。 罗湖小户型更偏向收租逻辑，租金可覆盖部分月供。 所以“港人北上买房”不是单一抄底，而是高净值人群和刚需两端同时发力。 也有香港购房者的想法是，把香港的小户型房子卖了，然后在深圳找个好点的改善房长期居住。 未来的房地产市场，将更多由“卖一买一”的改善型需求支撑。对于有换房计划的家庭来说，“以旧换新”、“以小换大”的通道有望更加顺畅。在地段价值没问题的情况下，居住品质、社区环境、产品设计等因素，将越来越影响房产价值。 特别