之前总有人说A股不涨是有原因的。但问题是： 你说太平洋不太平。两个大国也相向而行了。 你说中东冲突影响地缘。现在要重新达成协议了。 你说油价高企导致通胀。油价回落到90了。 你说科技没有新的催化。Muse出来了。 你说美股下跌带坏情绪。美股新高了。 现在你告诉我，到底还有什么阻碍A股上涨，我来处理行不行？ 再说一下地产。 这周地产很猛。指数涨幅10%，个股上涨30%的比比皆是。有朋友问地产是不是逆转了？ 我只能说，你可能想多了。 新政策出来之后，房子从旧预售模式变成了新预售模式或者现房模式。 新模式下，地产公司开发地皮的收益率反而是下降的 ，具体如下图。 地产项目的内部收益率会从8%~23%降低到5%~15%。 这里面的原因就在于，旧预售模式下，地产公司先收到钱，然后再去建房子，可以最大程度减少对自身资金的占用。 而现在变成了一个偏制造业模式，先生产然后再出售。 地产项目的资本投入是很大的，在大量资金占用下，必然会降低新项目的内部收益率。 我只看到一份研报说收益率有可能不会降低。结果我一看它的前提条件，好家伙，他说的是房价温和上涨5%~10%。 不是哥们儿，如果大家都感觉有钱了，舍得买房换房了，以致于全国房价都上涨了。那可能第一个涨的不是地产，估计消费、医药，包括整个股市，都要再起飞一波 。 关于房价，现在统计局数字显示的是一线城市年内房价企稳上涨了。但问题是，我就在一线城市，却没有感受到房价的上涨。 实际上，楼市有一个叫「冰山指数」的指标，也就是观察每个小区里的最低挂牌价。因为最低挂牌价往往是有诚意的，相对容易成交，可以理解成实际成交价。 而各线城市的「冰山指数」是下图这么走的： 就这，你真的很难说一线城市上涨了，最多也就是起稳了，或者说跌幅放缓了。关键是二三四线还在下跌 对于地产股而言，赚钱的新项目是有限的，但存量的亏钱项目是巨大的。 随着房价持续下跌，这些存量项目就像地产股身上的窟窿眼，库库流血，从而持续降低地产股价值。 所以你会看到这周涨得最猛的不是万科保利这些，而是我爱我家这类地产服务股。相较于超重资产的地产股，地产服务股是中介性质，属于轻资产，对房价下跌的抵御性会好一些。 顺便一提，地产中介里最出名的就两家公司——我爱我家和贝壳（即链家）。 A股上市的我爱我家，0回购、0股息，股东回报为0。 在港美股上市的贝壳，市值180亿美元，每年股东综合回报在12亿美元左右，综合回报率为6.7%。 你品你细品，现在是不是找到美股新高的原因了。 最后，关于地产上涨的根本原因。我觉得更大的一种可能性是 每年四季度往往会呈现动量反转效应 最近跟好几个基金经理交流，都提到了这个问题。 简单点说就是，前三季度涨得比较好的，到了第四季度可能涨得就不太好；前三季度涨得不太好的，到了第四季度可能会好一些。 下图是2008年以来前三季度涨得好的行业在第四季度的排名。排名好就是红色，排名差就是绿色。 结果很明确，绿肥红瘦。 当然，这事不绝对。从历史看，强势赛道四季度有时依然强势，特别是大牛市，比如2019年、2020年和2025年。 但多数时候，四季度往往会炒点前三季度没人要的冷饭。 今天就酱，明天周四，正常发车。随着持续下跌，红利投资机会可能会从B+回到A-，届时我会通知大家。 报下格指1.99。股市整体投资机会B+（投资机会从好到差为S、A、B、C、D）。文章纯原创，还望能点赞、点爱心、分享支持。你的支持是我更新最大的动力。 特别